El nuevo Código Urbanístico, eje de un intenso debate

Cómo adaptar las alturas permitidas, limitar las torres solamente a las avenidas, restringir los balcones en calles angostas, incrementar el pulmón de manzana, algunas de las cuestiones que alientan el debate y que tratamos de consultar con el secretario de Desarrollo Urbano de la Ciudad, Álvaro García Resta, sin respuestas.

Desde el sector privado, Santiago Levrio, director Institucional de Alianza Urbana, una cámara, con 750 socios, que agrupa a personas y empresas pyme que se desempeñan en la industria de la construcción en CABA, precisó que “en períodos de expansión de la construcción, como ocurrió después de la pandemia, surge la necesidad de regular esta actividad. Las demandas vecinales para limitarla no son nuevas, pero en este caso se vincularon a la campaña política. Jorge Macri prometió restringir la construcción fuera de las avenidas, y el proyecto del Poder Ejecutivo busca concentrar toda la capacidad constructiva exclusivamente en ellas. Este enfoque propone un modelo de “Ciudad lineal”, que va en contra de la “Ciudad de proximidad”, un concepto que, aunque imperfecto, estaba tomando forma con la norma vigente”.

El arquitecto Juan Urgell, del estudio Urgell Penedo Urgell, consideró que el procedimiento de actualización normativa debiera poder hacerse sin necesidad de interrumpir la actividad mediante decretos. Mantener la plena vigencia de los códigos durante el proceso legislativo es básico, incluso, un periodo razonable de simultaneidad de aplicación del código nuevo con el viejo, que permita que los proyectos presentados y/o las decisiones de inversión realizadas en el marco de una normativa, no se vean afectadas por las actualizaciones propuestas.

A su vez, la arquitecta Yamila La Vitola, del equipo de RED puntualizó que, previamente, a la discusión técnica del proyecto del nuevo Código, lo que se debería destacar como un problema es la frecuencia de cambios en el Código Urbanístico de CABA, teniendo en cuenta que el 27 de diciembre de 2018 se aprobó la Ley 6.099 del Nuevo Código Urbanístico y luego el 31 de diciembre de 2022 se aprobó la Ley 6.588 con una nueva versión del Código. Aún no pasaron ni 2 años de esta última modificación y ya se volverá a aprobar una Ley con una nueva versión del Código. “Hay que tener en cuenta que cada una de estas modificaciones altera la capacidad constructiva de la gran mayoría de los terrenos en la Ciudad, generando un contexto de incertidumbre e inseguridad jurídica para los propietarios de las tierras y los desarrolladores inmobiliarios”.

AVENIDAS CON GRANDES ALTURAS

Al analizar algunos puntos como los corredores en altura en las avenidas que permitirían hasta los 90 metros, desde Alianza Urbana apuntaron que Buenos Aires es una ciudad donde el 90% de las parcelas tiene construcciones de hasta 4 pisos. Las construcciones de gran altura no solo alteran el paisaje urbano, sino que también generan más problemas que beneficios en una ciudad mayoritariamente baja. Concentrar la densidad en las avenidas empeora las condiciones para los peatones: menos sol, menos árboles y más automóviles. Además, concentra el valor del suelo en pocas manos, generando una transferencia de riqueza sin compensación a un pequeño grupo de propietarios. Esto también encarece el suelo, haciendo la ciudad aún más inaccesible.

Marcelo Satulovsky, arquitecto y consultor, opinó que si bien el instrumento de la transferencia de capacidad constructiva es una herramienta válida de política urbana, pensar en corredores de 90 metros de altura (aproximadamente 30 pisos) le parece demasiado. Sobrecarga las exigencias funcionales y de infraestructura en estas vías, genera una percepción de ciudad que va perdiendo escala humana, concentra la acción desarrolladora en las empresas grandes, limitando la consolidación de un tejido empresarial robusto y diverso, como de un mercado también amplio y diverso, con una oferta variada en tipologías, “estilos de vida” y valores de mercado.

SUPERFICIES Y BALCONES

Por otra parte, ¿se reducen los metros cuadrados a construir?

Sobre este punto, Santiago Levrio, resaltó que para las escalas más pequeñas, que representan el 40% de las obras, la capacidad de construcción se reduce a cero, en algunos casos, ya que en los distritos de menor altura el valor de lo construido supera al del suelo. “Para que estas construcciones sean viables, lo existente debería deteriorarse considerablemente o el precio del suelo debería aumentar de manera significativa. En contraste, a las grandes construcciones se les otorgan beneficios que permiten aumentar la edificabilidad y alcanzar alturas superiores a las permitidas por la norma general”, resaltó.

Otro interrogante que surge es la prohibición de balcones, Levrio explicó que el Poder Ejecutivo argumentó en la Legislatura que en construcciones de hasta 4 plantas, las veredas más angostas generaban conflictos entre los balcones y el arbolado. Sin embargo, esto contradice la evidencia disponible. Además, en calles de menos de 15 metros de ancho, la prohibición se extiende a todas las alturas. Esta medida no solo afecta un elemento cultural distintivo de la ciudad, sino que también refleja un análisis técnico incorrecto, ya que confunde el ancho de las calles con la altura de los edificios y el ancho de las veredas.

PROMOVER LA ZONA SUR

Además, ¿es viable promover la construcción en la zona sur de x cantidad de metros cuadrados a cambio de poder construir igual superficie en las zonas más demandadas de la zona norte?

“Las comunas del sur tienen un crecimiento poblacional casi nulo, mayor vacancia de viviendas y menor acceso a infraestructura. En contraste, en el norte, la población crece más que el promedio nacional, hay menos vacancia y se concentra la mejor infraestructura. La construcción sigue a la demanda, y sería más acertado preguntarse por qué las grandes inversiones en infraestructura que se realizaron en el norte no se hicieron antes en el sur, en lugar de imponer mecanismos de transferencia de riqueza que tienen poco impacto en el sur y mucho en el norte”, recalcó Levrio.

Sobre este aspecto Marcelo Lynch y Juan Urgell, consideraron que es una idea ingeniosa, pero no les parece “crecer” sobre sectores que hoy tienen alturas máximas y gran consolidación. Para proponer nuevas alturas y/o barrios con altas torres, en lo que estaría de acuerdo, debieran realizarse planes parciales, a la manera española y modificar sectores de la ciudad potenciando su crecimiento y no situaciones puntuales, que generarán situaciones especulativas, pero malas soluciones urbanísticas. “Si se quisiera desarrollar el sur, entendemos que la mejor manera es darle buena infraestructura de servicios, fundamentalmente subterráneo”.

UN PLANTEO SUSTENTABLE

Estos son sólo algunos de los temas que se están discutiendo en una semana intensa de debates que continuarán en los próximos días, y en los que participan distintas entidades representativas del sector, además de los legisladores y juntas vecinales.

Desde la Cedu, Damián Tabakman, su presidente, indicó que fueron muy bien recibidos por las autoridades de la Legislatura de Caba.

Las propuestas presentadas para el cambio del código urbanístico, incluyen, entre otras, un pedido para que se aumente la densidad en las zonas que tengan suficiente infraestructura como para soportarlo, que no se pretenda agrandar los pulmones de manzana en los nuevos proyectos que se implanten en manzanas que ya tengan sus pulmones achicados con edificios más viejos, y que se admita una amplia mixtura de usos en toda la ciudad salvo en aquellos lugares muy puntuales donde se justifique limitarlo.

“Por otra parte, objetamos la prohibición de hacer balcones en calles angostas y la limitación de edificabilidad que implícitamente se generaría en los lotes de ante-esquina si prospera el proyecto de cambio de código presentado por el Ejecutivo. Por último, proponemos que se reduzcan los ratios de obligatoriedad para hacer cocheras y bicicleteros”, resaltó.

Además, indicó que tienen propuestas más generales, como por ejemplo que el código a futuro cambie cada 10 años y que cuando se haga, el anterior tenga vigencia por al menos un año.

Desde Alianza Urbana apuntaron que las ciudades deben enfrentar dos grandes retos para ser accesibles: el aumento del valor del suelo y el uso de la construcción como refugio de valor. “Un enfoque más sostenible sería distribuir la capacidad de construcción cerca de infraestructuras urbanas (transporte, recreación, empleo, etc.) en muchas parcelas y a una escala adecuada. Lo ideal sería permitir una mínima edificabilidad que haga viable el reemplazo de una vivienda unifamiliar por un edificio, y un máximo que garantice acceso al sol, ventilación y privacidad para los vecinos y la vía pública. Esto contrasta directamente con el proyecto del Poder Ejecutivo”, puntualizaron.