¿El mundo del revés? No, el futuro
En una economía como la argentina, resulta poco habitual contar con un mercado de capitales cuyo tamaño, disponibilidad y tasa de interés lo conviertan en una herramienta para la financiación de la construcción de edificios con usos vinculados a la industria de la hospitalidad (Hoteles, Centros de Convenciones, Espacios de CoLiving, Etc.). Como consecuencia de ello – salvo períodos excepcionales de acceso al crédito internacional – la industria inmobiliaria en general y la hotelera en particular, han encontrado en los fideicomisos al costo, un vehículo razonable en términos de rentabilidad y riesgo.
¿CÓMO FUNCIONA?
Un dueño aporta la tierra sobre la cual se construirá el nuevo edificio. Un desarrollador reunirá los diseños, licencias y permisos mínimos necesarios para consolidar un producto vendible en un ticket asumible por el mercado. Inversores de 1ra, 2da y hasta 3ra generación, aportarán los recursos económicos en las cuotas y plazos que resulten necesarios para cumplir con los objetivos del proyecto. ¿Por qué funciona? Porque de alguna manera, los inversores originales cuentan con la garantía real de la tierra o del activo que se aporta en el origen, y los inversores de 2da y 3ra generación aportan las cuotas en la medida que el proyecto se consolida. Creen porque ven, y en consecuencia, aportan el capital (pagan la cuota). ¿Qué pasa cuando el dominio, la tierra, o incluso, el edificio sobre el cual se desarrollará el nuevo proyecto se mantiene ajeno al desarrollo? Esta situación puede darse por restricciones de normativa, por la decisión del dueño sobre su permanencia como propietario del activo en el largo
plazo, o porque el valor del activo original resulta tan elevado que su “capitalización” inviabilizaría toda la operación. A priori tenderíamos a pensar que sin la “seguridad” de la tierra o el ladrillo, no conseguiríamos atraer inversores que aporten capital para el proyecto, ya que además de desaparecer el colateral principal al inicio del proyecto, resulta más complejo el rescate del capital
CONDICIONES DE BASE
Para que ello funcione, deben existir las siguientes condiciones de base: • Atractivos del destino en el cual se desarrolla el proyecto. • Plazo de explotación suficiente para la amortización de la inversión y captura de la rentabilidad esperada. • Adecuado balance del proyecto entre su superficie total, sus áreas rentables y de servicio. • Posicionamiento del producto. • Consistencia del modelo de negocio en términos de ocupación, precio medio y márgenes operativos proyectados. • Credenciales y reputación del Operador y de la Marca. • Credenciales y reputación del Desarrollador.
Una vez validados estos aspectos, se invierte el modo en el cual se analiza la inversión. En lugar de aportar el capital en el tiempo (cuotas) y capturar el valor en el momento de la salida=venta de la “llave”, el inversor o grupo de inversores aportan el capital necesario para la construcción o puesta en valor del activo, y puesta en marcha del negocio, y reciben su rentabilidad a través de los flujos derivados de la explotación del negocio de la hospitalidad.
¿QUÉ BENEFICIOS PRESENTA ESTE MODO DE INVERSIÓN?
• Reduce la necesidad de inversión inicial.
• Desaparece la necesidad de un ticket mínimo.
• La inversión se dirige de manera directa a la creación de valor para el futuro usuario.
• Ventana de salida en cualquier momento de la vida del proyecto.
• Posibilidad de venta del negocio a un desarrollador de 2da generación.
• Escalabilidad del proyecto. En una economía en la cual abundan los pesos, y se acotan o encarecen cada vez más las posibilidades de refugiarse en moneda dura, y esto combinado con un país repleto de destinos de esparcimiento y negocio, consideramos que las inversiones inmobiliarias contra flujo de negocio se convertirán en la estrella del mercado inmobiliario y hotelero.
