El mercado del Real Estate Post elecciones

– Marcelo Alexander, director Ejecutivo de Red precisa: “Los períodos de incertidumbre nunca favorecen al mercado inmobiliario. Por lo tanto, la finalización de la prolongada etapa pre-electoral debería llevar a que poco a poco el mercado se vaya acomodando y crezca la actividad. Si bien todavía quedan por conocerse las medidas que tomará el futuro gobierno sobre todas las variables económicas que afectan a la economía, todo hace pensar que se favorecerá la actividad del sector privado, incluyendo el mercado inmobiliario”.

En paralelo consideró que es demasiado temprano para saber cómo afectará al mercado en el cortísimo plazo, ya que esto depende de la evolución de múltiples variables, tales como los tipos de cambio, inflación, expectativa económica, etc. En el mediano plazo, de concretarse una esperable generación de reglas claras y mayor estabilidad, ambas deberían contribuir a incrementar el número de operaciones en el mercado.

En el caso de la ley de alquileres, apuntó que debe ser modificada, ya que ni siquiera con su última modificación logró ajustarse a la realidad del mercado local, perjudicando tanto a inquilinos como propietarios.

-Diego Aguirre, CEO de Construyo al Costo, puntualizó: “Veo un mercado de incertidumbre en el corto plazo, sobre todo por las intenciones manifestadas de no hacer obra pública, de bajar drásticamente ese punto. Creo que la obra pública mueve mucho el mercado de la construcción y la economía en toda su dimensión , así que ahí habrá mucha incertidumbre hasta que se presenten los nuevos planes de presupuesto y los proyectos de inversión y de obra”.

Por otra parte, al evaluar el nivel de actividad, Aguirre indicó que estuvo demandada en el pre ballotage, hubo alta demanda de materiales, sobre todo muchos anticipos de acopio, porque la gente se desprende de los pesos y eso tuvo bastante movimiento. “Post elección estará más tranquilo, sobre todo ahora que viene un periodo de demanda baja que es diciembre, enero y febrero. con lo cual va a estar bastante amesetado. El reacomodamiento de precios ya sucedió, hubo un fuerte incremento en octubre y la evolución de precios va a depender de la evolución del dólar”, puntualizó.

Además, señaló que quedó demostrado que la ley de alquileres no tuvo el efecto deseado. Y coincidió “en que sea un acuerdo entre privados porque será entre oferta y demanda y va a liberar más oferta. Me parece debe hacerse a través de los canales del poder legislativo, no a través de decretos”.

-Veronica Pagola, CEO de Century 21 Argentina, indicó que frente a un resultado como el vivido es esperable que esto genere un alto impacto, y por lo visto hasta ahora el mercado ha respondido de forma favorable. Por supuesto que es solo el comienzo y hay mucho por delante.

Y puntualizó: “Ante el contexto macroeconómico actual, es un gran desafío generar un marco atractivo para que el inversor vuelva a poner su foco de interés en el inmueble para la renta, generando así un flujo económico que a todos beneficia y dando solución -en parte- a la problemática de la satisfacción de la vivienda, tan acuciante que tenemos”.

En ese sentido, destacó que el anuncio de la derogación de la ley de alquileres expresado durante la campaña y sostenido en los primeros anuncios por el presidente electo Javier Milei, generan una expectativa altamente propicia. “Ello por varias razones. Ya hemos visto que la regulación en post de proteger al que se considera más débil en la negociación surte el efecto contrario, dañando a quien se pretendía proteger.

Si dejamos que la autonomía de la voluntad impere en este contrato, seguramente la respuesta del mercado será acorde a una mayor oferta, lo que genera que se corrijan las falencias originadas por su falta. Por lo tanto, entendemos que este escenario será altamente beneficioso para el mercado de bienes raíces”.

-Francisco Altgelt, Pte de Altgelt Negocios Inmobiliarios, apuntó: “Cuando mejor funcionó el mercado inmobiliario en los últimos veinte años fue cuando la participación del estado fue colaboracionista y no intervencionista. En los años de los créditos hipotecarios UVA (2017 y 2018) fue cuando mayor nivel de actividad hubo. En cambio durante la aplicación del cepo cambiario el nivel de actividad fue menor. Por ende, si la nueva presidencia viene con la idea de ser colaboracionista, el mercado lo verá con buenos ojos”.

Es por esto que la derogación de la Ley de Alquileres puede ser una buena noticia para un mercado cuya oferta se achicó casi un 70% y en el que la mayoría de los contratos se hace por afuera de la ley.

Con respecto al movimiento de las operaciones pre balotaje, precisó que no peligran ya que las reglas de juego no cambiaron. “Por el contrario, había gente expectante para tomar decisiones, especialmente compradores, que a partir de ahora se volcarán al mercado a comprar”, estimó.

-Hernán Nucifora – CEO GLOBAL INVESTMENTS, indicó que la Argentina necesita acomodar sus cuentas y que Milei haya sido electo le da a nuestro país una oportunidad real de entrar definitivamente en el camino de crecimiento. La reacción de los mercados internacionales nos hace creer que todos nuestros activos deberían subir considerablemente incluyendo el precio de las propiedades. Pero, por otro lado, tendrán que resolver el acceso a la vivienda a través de créditos hipotecarios, sin eso el mercado real no se resolverá. “Estoy totalmente de acuerdo con la derogación de la ley de alquileres es un contrato entre privados y el estado no tiene por qué que meterse, a la vista lo que pasó con dicha ley, pulverizó la oferta y prendió fuego la demanda haciendo imposible alquilar en varias ciudades del país”, recalcó .

-Hernán Pisarenko director comercial de HA y socio de Bridge “A nuestro entender, el mercado inmobiliario no escapa a las reglas generales de cualquier otro activo. Como hoy ya estamos viendo con las acciones de las principales compañías, cuando el mercado empieza a ver mayor apertura, empieza a tener menos trabas, más vocación de inversión”, resaltó.

Y consignó que el mercado de oferta de alquileres se había restringido a partir de la no validación de los propietarios de esta modalidad de contrato. Ahora la expectativa es que se puedan pactar condiciones libremente entre las partes, entre más oferta al mercado: departamentos que estaban en venta, vuelvan a la oferta de alquileres porque no tenían necesidad de venta. Y esto hará que haya más competencia y que los precios sean más razonables que los actuales, que están lejos de lo que los inquilinos pueden pagar.

-Diego Migliorisi, socio Gerente Migliorisi Inmobiliaria, puntualizó: Hay una gran expectativa, fundamental porque comienza un proceso de recuperación de la confianza. Hoy el epicentro está en la lucha contra la inflación que permitirá a gran cantidad de argentinos recuperar la capacidad de ahorro. Con respecto a ese tema, nuevas líneas de crédito facilitarán acceder a comprar la primera vivienda. “Quizás este es un planteo a mediano plazo, pero en todo el proceso se irán dando avances y la gente que tiene un porcentaje para poder disponer y por cuestiones de incertidumbre no lo hacía, está comenzando a concretar operaciones, y lo vamos a ver en los próximos días”, apuntó.

Con respecto a la ley de alquileres, coincidió en que hay que derogarla porque todas las medidas populistas, de regulación, espantan al propietario y al inversor haciéndolo firmar un contrato en una Argentina impredecible a tres años y encima con porcentajes que están por debajo de la inflación, ha sido un fracaso absoluto y esas asignaturas pendientes hay que resolverlas más allá de cuestiones ideológicas o de oportunismo electoral.

-Alan Mohadeb socio CEK Group, consideró: “Estuvimos atravesando un mercado con muchísimo movimiento hasta las primarias, luego el ritmo de consultas bajo significativamente hasta el ballotage, pero sin embargo el porcentaje de conversión fue de los más altos respecto de los últimos años, cliente que atendimos supo ser un cliente comprador”. Parte de la explicación tiene que ver con que tanto clientes e inversores perciben dos factores claves que llevan a un punto de inflexión en el mercado: por un lado, la valuación de los activos inmobiliarios alcanzó niveles mínimos en el ciclo actual; por el otro, son el único activo real que aún no se ha repreciado por la expectativa de cambio de gobierno (vis-à-vis el rally de los activos financieros visto en los últimos meses). El dato que sostiene esta presunción se basa en el optimismo del sector por los cambios de las reglas de juego que se producirían con la entrante administración.

En cuanto a la derogación de la ley de Alquileres, señaló que actualmente el mercado opera de forma paralela de la ley actual, por lo que su derogación sería una muy buena noticia para el mercado en general, aunque no vemos un consenso político para ello. Hay que aclarar que el efecto será hacia adelante, que no afectará a los contratos que ya se firmaron, sino que impactará sobre los nuevos.