El desalojo sumarísimo crea expectativas en el sector
La reforma al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación (CPCCN) tiene vigencia solo en la ciudad de Buenos Aires, ya que cada provincia dicta sus propios códigos procesales. Todavía falta el tratamiento en Diputados, pero se supone que tendrá aprobación allí también y se convertirá en ley.
FINALIDAD DE LA REFORMA PROCESAL
El Dr. Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina sostiene que la reforma tiende a simplificar los trámites y a abreviar los plazos en los procesos de desalojo de inmuebles, ya que actualmente, la reforma introducida en el capítulo del desalojo del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación en el año 2001, le otorga a los jueces la elección entre el proceso ordinario y el sumarísimo para la tramitación de los juicios de desalojo, ya que el sumario fue derogado. En la mayoría de los códigos procesales provinciales existe el proceso sumario para tramitar los desalojos.
En la ciudad de Buenos Aires, los jueces enrolados en las doctrinas garantistas mal aplicadas, porque el garantismo es asegurar a ambas partes del juicio (en este caso actor locador y demandado inquilino) por igual el debido proceso, pero priorizan los derechos del locatario o del intruso por sobre los del locador o propietario y entonces elijen aplicar el proceso ordinario en vez del sumarísimo, elongando enormemente los plazos del desalojo. Esto hace que un desalojo por las causales más comunes, que son la falta de pago del alquiler o el vencimiento del contrato, tramitado mediante juicio ordinario demore entre 18 y 24 meses, pero si se aplica el proceso sumarísimo, no tardará más de 6 o 7 meses.
PROCESO SUMARÍSIMO DE TODAS LAS CAUSALES DE DESALOJO
La diferencia es evidente, por eso el proyecto establece la aplicación del proceso sumarísimo para todas las causales de desalojo, incluida la intrusión. Esto generará mayor seguridad jurídica y alentará las inversiones inmobiliarias destinadas a renta, con lo que aumentará la oferta, permitiendo a los pretensores de inquilinos elegir y negociar condiciones más favorables.
AL respecto basta recordar los efectos de la desastrosa Ley de Alquileres 27.551 de julio de 2020, que desabasteció al mercado locativo, especialmente de vivienda y al respecto, como ejemplo, vimos que en CABA donde antes de la vigencia de esa ley había una oferta constante de unas 15.000 unidades, a partir de su vigencia, disminuyó drásticamente, hasta llegar al desabastecimiento total del mercado locativo, donde había listas de espera en las inmobiliarias y, en el mes de octubre de 2023 la oferta era de no más de 350 unidades. Todo cambió con el DNU 70/2023, derogando esa ley, ya a fin de enero de 2024 se ofrecían más de 4.500 unidades y, en la actualidad la oferta es de unas 16.000, superando la demanda, con lo cual los pretensores de locatarios pueden elegir y obtener beneficios, ya que a moneda constante han disminuido los precios de los alquileres.
Además, según el Dr. Enrique Abatti (hijo), abogado especialista en Derecho de la Empresa y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, este proyecto de ley invita a las provincias a modificar los procesos de desalojo en sus códigos procesales. De todos modos, algunas provincias como Mendoza, San Juan, Río Negro, Entre Ríos y La Pampa, donde rigen códigos procedimentales más modernos, ya contemplan procesos de desalojo con plazos muy breves (unos 4 a 5 meses) y eso fomenta la inversión inmobiliaria destinada a los alquileres porque el propietario tiene la seguridad que en caso de incumplimiento del contrato de locación o de comodato o en el supuesto de intrusión, cuenta con un proceso célere que garantiza su derecho de propiedad.
POSIBILIDAD DE PRÓRROGA DE JURISDICCIÓN
Por otra parte, de ser aprobada la ley, que regirá solamente en la ciudad de Buenos Aires, Abatti (h) aconseja que quien quiera adherirse a ella en los contratos suscriptos sobre inmuebles ubicados por ejemplo, en el Gran Buenos Aires (San isidro, Morón, La Matanza, Lomas de Zamora, Quilmes, La Plata, etc), le bastará introducir una cláusula que prorrogue la jurisdicción a los tribunales nacionales en lo civil de la Capital Federal, donde tramitarán los juicios derivados de ese contrato y se le aplicarán las disposiciones del CPCCN, que abrevian los plazos de los desalojos.
ACOTAR EL RIESGO
Mario Gómez, director de Le Bleu Emprendimientos inmobiliarios, hace una distinción: la media sanción no crea de cero un “desalojo exprés”, porque el sistema procesal argentino ya tiene herramientas para acelerar desalojos. Lo que busca el proyecto es hacer de ese mecanismo rápido la vía general para determinados casos y, sobre todo, reducir la incertidumbre y los tiempos que hoy existen en la práctica.
En agosto de 2026, el proyecto obtuvo media sanción en el Senado y todavía debe pasar por Diputados, por lo que no es todavía una ley vigente. Además, el Senado introdujo modificaciones respecto del proyecto original.
El cambio más relevante es que el riesgo de tener un inmueble ocupado por un inquilino que no paga —o que permanece una vez terminado el contrato— podría ser mucho más acotado en el tiempo.
El proyecto incorpora un procedimiento sumarísimo y contempla mecanismos de restitución anticipada. En términos económicos, esto importa porque el problema de un propietario no es solamente la deuda de alquiler: es también el tiempo durante el cual no puede disponer del inmueble.
La ley puede ser importante, pero no sería el factor que por sí solo desencadene la construcción masiva de edificios de renta. Sí puede ser una pieza bastante relevante porque cambia algo que el inversor inmobiliario valora muchísimo: la posibilidad de disponer efectivamente de su activo.
SEGURIDAD JURÍDICA
Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Emprendimientos, considera que la reforma puede tener un efecto positivo sobre el mercado porque ataca uno de los principales temores históricos del propietario que es no poder recuperar su inmueble ante un incumplimiento.
“Pero hay que evitar pensar que una ley de desalojos, por sí sola, va a resolver el problema de la oferta de alquileres. Sancionar esta ley no significa que un propietario vaya a poder desalojar unilateralmente a un inquilino, sino que, ante un incumplimiento comprobado y agotadas las instancias correspondientes, el proceso judicial podría ser mucho más rápido”, destaca.
Es decir, acelerar el procedimiento es positivo, pero la verdadera medida del éxito va a estar en cuánto tarda efectivamente un propietario en recuperar un inmueble cuando existe un incumplimiento, y no solamente en lo que diga el texto de la ley.
En su opinión, La principal traba no va a estar necesariamente en la norma, sino en la implementación. “Para que un procedimiento sumarísimo realmente sea rápido tiene que estar acompañado por una Justicia que pueda resolver los casos en tiempo y forma”, recalca. Y señala que habrá que ver cómo se aplica en las distintas jurisdicciones. Hay que tener en cuenta que desalojar a un inquilino en Argentina siempre fue un dolor de cabeza por los tiempos que conlleva hacerlo.
Por otra parte, considera que sancionar la ley puede ayudar a los nuevos desarrollos, pero no cree que por sí sola sea suficiente para generar un boom de edificios de renta.
“Para que aparezca un mercado importante de edificios destinados exclusivamente al alquiler se necesitan varias condiciones al mismo tiempo: seguridad jurídica, una rentabilidad atractiva, acceso al financiamiento, costos de construcción razonables, disponibilidad de tierra y un marco impositivo que haga competitivo el negocio.
En resumen, según su opinión, “sin seguridad jurídica la sanción de la ley es anecdótica”.
