El desafío de financiar el pozo
La reglamentación del DNU sobre hipotecas divisibles habilitó la incorporación de una práctica que hasta el momento no era posible: la inscripción de los boletos de compraventa en pozo en los registros de la propiedad.
Si bien no se trata de una obligación para los desarrolladores, se presenta como una medida recomendable para prevenir situaciones como las que, en el pasado, derivaron en conflictos judiciales para compradores de unidades en pozo. Además, esta reglamentación abrió la puerta a la posibilidad de que las entidades bancarias ofrezcan créditos para la adquisición de unidades en pozo.
“Es claro que los bancos no van a financiar a los compradores de los emprendimientos desde el pozo, salvo excepciones de bancos que lo hagan puntualmente con ciertos desarrolladores. Sin embargo, el sector necesita incorporar esto último lo antes posible y vamos a tener que resolverlo por nuestra cuenta. No es algo fácil, no es lo que se hace en otras partes del mundo y no es algo por lo cual haya vocación entre los desarrolladores”, destacó Damián Tabakman, presidente de CEDU.
“Aun así, habrá que hacerlo para darle viabilidad y sustentabilidad a la actividad, que hoy está atravesando un momento complicado. Es la única forma de vender a precios más lógicos y a un segmento más amplio de la población”, agregó.
¿Qué hace falta tener en cuenta para encarar este tema?
a) ASPECTOS LEGALES: Hay que tener en consideración las limitaciones aún vigentes a ciertos esquemas indexatorios, como el índice Cac. También hay que definir las garantías (si dar o no escritura al entregar la posesión) y qué pasa entre el fin de la obra y el momento en el que se puede escriturar, que suele no ser rápido. Si usar o no las hipotecas divisibles, cuál es el vehículo legal desde el cual dar ese financiamiento (si desde la desarrolladora misma o desde otra entidad), si firmar boletos e inscribirlos en los registros (ahora se puede), etc. También hay cuestiones impositivas muy relevantes y herramientas disponibles entre los vehículos con oferta pública, que conviene utilizar.
b) COMERCIALIZACIÓN: hay que definir el precio de las unidades a ser vendidas con financiamiento post posesión, la tasa de interés y la moneda. Las fechas de inicio de la obra y de entrega también cambian teniendo en cuenta el flujo de ingresos por ventas de los proyectos. Y por supuesto el marketing dado que el interlocutor deja de ser un inversor para ser un usuario final.
c) ASPECTOS FINANCIEROS: es imprescindible prever de entrada la posibilidad de descargar la cartera el día de mañana en bancos, inversores o el mercado de capitales.
d) Algunas desarrolladoras podrán armar estos planes contando con inversores desde el inicio que quieran tener flujos de fondos estables y seguros en el tiempo. Quizás mejores que tener unidades en renta.
e) La estructuración de los emprendimientos debe tener en cuenta este nuevo modelo de negocios, desde la manera de comprar la tierra (en canje), hasta en qué barrios llevar adelante los proyectos e incluso de qué escala. g) ASPECTOS CONSTRUCTIVOS: estandarización de procesos y productos, importación de insumos e incluso de casas para bajar costos.
“En resumen, hay muchos temas a tener en cuenta. Ya hay varios desarrolladores en distintas ciudades del país que lo están haciendo. Es por donde hay que ir”, concluyó el presidente de CEDU.
