El auge de los créditos hipotecarios, un proceso todavía con temas a resolver

Sin negar el impacto que han tenido los créditos hipotecarios como movilizador del mercado, desde Areas Globales indagamos la opinión de especialistas del sector, en momentos en que se presentan ciertos obstáculos para su plena vigencia, Los datos crudos indican que en julio de 2025, los créditos hipotecarios aumentaron un 12,3% mensual y un 351,5% interanual en términos reales, según un informe de First Capital Group basado en datos del Banco Central, lo que demuestra un notable crecimiento del mercado y sobre todo las expectativas de una demanda que no contaba con esa herramienta.

“Por primera vez en años, el crédito hipotecario volvió a ganar protagonismo en la agenda del mercado inmobiliario argentino. Entre enero y mayo de 2025 se otorgaron más de 8.300 préstamos y todo indica que este año podría cerrar con más de 30.000 operaciones, alcanzando niveles que no se veían desde antes de la crisis de 2018”, resalta Mali Vazquez, directora ejecutiva de la CEDU. Un fenómeno que responde a una conjunción de factores: tasas iniciales atractivas (especialmente en entidades públicas), un contexto de mayor previsibilidad macroeconómica, demanda acumulada. “Todo esto contribuyó a dinamizar el mercado y generar nuevas expectativas entre los desarrolladores, con la reglamentación de nuevas herramientas normativas como las hipotecas divisibles y el registro de boletos de compraventa”, comenta.

PERSPECTIVAS Y LIMITACIONES

Sin embargo, puntualiza que “también es importante poner el fenómeno en perspectiva. En las últimas semanas, muchos bancos comenzaron a ajustar nuevamente las tasas, lo que encarece el acceso y eleva los requisitos de ingresos familiares. A esto se suma una limitación estructural: la falta de un mercado secundario de hipotecas que permita ampliar la oferta crediticia y sostener el ritmo de colocación”.

Por otra parte, señala que el grueso del financiamiento se concentra aún en unidades terminadas o usadas, mientras que el crédito para obra nueva –especialmente al pozo– continúa siendo casi nulo, a pesar de los recientes avances normativos.

En este contexto, la ejecutiva recalca que “es válido hablar de un “boom” en términos comparativos, pero también es necesario advertir que se trata de un proceso aún frágil, que requiere políticas públicas, innovación financiera y estabilidad normativa para consolidarse”.

Por su parte, Gustavo Ortolá, director de Go Real Estate, coincide: “Mes a mes sigue creciendo la participación de los créditos en las operaciones”, aunque también advierte que hay algunas señales de alerta, tales como los aumentos de tasas, que se reflejan en la relación cuota ingreso, sumado al alza del dólar en los últimos días, a problemas de logística complicadas, y la financiación de los bancos para continuar dando créditos.

“No creo que se pueda hablar de “boom” en los créditos hipotecarios. Obviamente que, respecto a la situación de la 2019-2023 hay una gran recuperación, impulsada por alta demanda, pero con límites estructurales y ajustes recientes. Lo que sí se refleja es una clara reactivación desde mediados de 2024, considerando el brusco incremento desde años de casi nula actividad”, puntualiza Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y magister en Finanzas.

LOS ASPECTOS POSITIVOS

En sus análisis indica que los *pro* facilitan el acceso a la vivienda: muchos que no podían ahora pueden endeudarse con UVA a plazos de hasta 20 años. La gran noticia es que la gente ya puede comprar con lo que gana (antes sólo con lo que tenía ahorrado previamente). Esta es una buena señal de transitar hacia un país normal.

Se impulsa el mercado inmobiliario: Aumentaron las compraventas, se recuperó la demanda, pero todavía no derramó hacia los desarrollos inmobiliarios Coherencia sectorial: Aunque las tasas son altas, el bajo nivel de incumplimiento (menos del 1 %) hasta ahora demuestra que los deudores cumplen.

CONTRAS

Enntre las contras, Gómez resalta una serie de factores: Las tasas crecientes, los bancos privados ya subieron en torno a 5 puntos porcentuales; algunas tasas se ubican entre un 8 y 9 % anual para no clientes. Restricciones de acceso: Menores plazos, topes al monto financiado (es decir menos cobertura), solo algunos bancos mantienen condiciones más accesibles.

Liquidez limitada: Los bancos no pueden sostener la demanda prolongada sin mecanismos de fondeo a largo plazo (securitización), aún pendientes.

Demoras operativas: Gestionar un crédito hoy puede tardar entre 90 y 120 días por procesos manuales y saturación del sistema (especialmente en Banco Nación y bancos con tasas atractivas).

LA POSICIÓN DE LOS BANCOS

“Si bien las operaciones no se frenaron completamente, ajustaron sus condiciones. Aumentaron tasas y endurecieron requisitos (mayor ingreso mínimo, menor financiamiento, límites a plazos) desde finales de 2024 y en 2025. La disponibilidad de créditos se estabilizó y a pesar de la desaceleración en los otorgamientos, la demanda sigue activa, aunque no todos culminan en créditos”, explica Gómez

A su vez, la arquitecta María Laura Calle, Magíster en Desarrollo Inmobiliario de Universidad de Belgrano y SCA, concuerda en que todavía no se puede hablar de boom, “se está ante una meseta”, remarca. Entre las causas, señala que la mayoría de los bancos están subiendo las tasas e implementando mayores restricciones. Incluso algunos han comunicado que no están dadas las condiciones para implementar las hipotecas divisibles hasta tanto no se resuelva el tema del fondeo, un proceso de securitización.

Sin duda es una herramienta dinamizadora del mercado, sin embargo resta aún resolver el financiamiento de los bancos, como explican desde el sector no cuentan con margen para seguir prestando a 20/30 años, con depósitos que vencen a 30 y 60 días.