El alza de los costos y su impacto en los desarrollos
Si bien se observa una desaceleración, el costo de construcción medido en dólares sube un 0,2% en marzo y acumula un aumento del 108% desde octubre de 2023. Construir hoy. cuesta 3,1 veces más de lo que costaba en 2020.
En ese sentido, Mali Vázquez, directora ejecutiva de la CEDU, apunta: “El costo de construcción por metro cuadrado alcanzó los US$ 1500, mientras que el precio de venta en pozo no acompañó esta suba”. Además, destaca que la carga impositiva, la inflación, el tipo de cambio y la falta de acceso a financiamiento inciden en la suba de los costos.
En la misma línea, Flavio Galli, CEO de Grupo Tueroc, advierte que “el incremento de costos no solo afecta a los desarrolladores, sino también a compradores e inquilinos”. Según su análisis, la tendencia de los últimos meses llevó a trasladar estos costos a los consumidores, lo que encarece tanto las viviendas nuevas como las usadas.
Por su parte Carlos Spina, presidente de la AEV y socio de Argencons, resalta que es indudable que el aumento de los costos en dólares, influye en que algunos proyectos sean inviables, máxime si se considera que los inmuebles usados aumentaron más que los terminados. Aunque señala que, a medida que pasa el tiempo, se van acomodando a igual valor. Pero, reconoce que los proyectos en el pozo, con menor grado de avance, sufrieron más.
“Hasta ahora, uno tiende a pensar que las obras que están en curso y tienen 20 a 30 meses por delante, puede darse un ajuste de costos, ya sea porque aumente el dólar y no tenga mucha transferencia a precios, aunque en paralelo vemos que en las zonas premiun ya hay aumento de valores. Ya no es esa foto tan injusta de comparar el precio nuevo con el viejo. Igual nadie compra toda la obra el primer día. Además, si estos costos llegaron para quedarse y se mantiene el dólar bajo, seguramente habrá un aumento de activos, y viceversa si se reacomoda probablemente no habrá ese incremento”, puntualiza.
MEDIDAS
Alejandro Belio, Ceo de Metrocubico, empresa de real estate que opera en Tucumán y Miami, coincide en que el importante incremento de los costos de construcción medidos en dólares a lo largo de 2024 y la lenta recomposición de los valores de venta en dólares de los productos inmobiliarios residenciales, han impactado fuertemente en la ecuación del negocio. Aunque también resalta que “los tiempos de los desarrollos inmobiliarios son más largos que las coyunturas, por más relevantes que éstas sean. En ese sentido, estamos acostumbrados a ciclos volátiles con eventos macroeconómicos que impactan a lo largo de la vida de los proyectos y solemos tener la flexibilidad para adaptarnos a estas situaciones cambiantes”.
En el caso de Metrocubico, explica que bien se han estrechado los márgenes de rentabilidad, “no hemos detenido ni los proyectos en marcha ni el inicio de nuevos emprendimientos”.
En cuanto a las medidas que han encarado, Belio apunta que se deben extremar las eficiencias en la contratación y la gestión de los proyectos, así como también, ralentizar, de ser el caso, algunas etapas o inversiones que no pasen por el camino crítico de la obra. Asimismo, se debe profundizar, mediante la ingeniería de valor y la planificación, en soluciones o procesos constructivos que reduzcan contingencias y mejoren la productividad.
EL PANORAMA DESDE ROSARIO
Al ser consultado, Ángel Seggiaro, director de Fundar, una empresa con desarrollos de gran envergadura en el sector residencial, precisa que en esa ciudad se verifican varios fenómenos desde hace por lo menos 5 años:
Crecimiento de la oferta de lotes para construcción de vivienda propia sobre el suelo en zonas suburbanas o Gran Rosario acelerada por la pandemia.-Normal desarrollo de edificios de Propiedad Horizontal en zonas centro-macrocentro de la ciudad. Todos tienen como destinatario principal la clase media-alta con posibilidades de adquirir en cuotas gradualmente un inmueble.
El tercer fenómeno es la diferencia de precio entre propiedad ”usada” y “a estrenar” diferencias de hasta el 100%. Desde febrero 2024 se verifica una mejoría en las ventas basada en el bajo precio de los inmuebles
Puntualmente, sobre el impacto de los costos, comenta: la poca diferencia entre costo y precio del nuevo inmueble en construcción dejan poco margen de rentabilidad por lo que se vende lo necesario “para seguir adelante”. No hay política de acopios. Se compra lo necesario para seguir adelante.
Y considera que en el mejor de los casos los materiales (implican un promedio del 20/25% del desarrollo inmobiliario total) han bajado de precio selectivamente de manera variada. Si el promedio fuera el 15%, implicaría una disminución en el costo total del 3%. A su vez, indica que los corralones y retailers parecen muy interesados en vender, desestockearse, una práctica no frecuente en nuestro medio.
Por otra parte, indica que en circunstancias como las del último año y medio, las obras han mostrado un ritmo más lento, la generación de nuevos permisos de edificació muestra una meseta de precaución. Hay mínimos casos de empresas con desfasajes que afectarán un pequeño porcentaje del sistema total.
EXPECTATIVAS
Seggiaro considera que, en un futuro mediato, el precio de venta de los inmuebles a estrenar puede mejorar en dólares. ¿Las razones? Según el empresario, la venta de inmuebles usados achica el stock y aumenta su precio. El crédito hipotecario contribuye en Rosario y Gran Rosario en un 7/8% a las escrituras de venta, tendencia que debería subir. La mejoría en la demanda de alquileres produce menos inmuebles ociosos, mejor rentabilidad para inversores de largo plazo, todo esto confluiría en una mejoría del precio de los inmuebles
Además puntualiza: “La expectativa de un ciclo económico como el que estamos transitando, inflación a la baja paulatinamente, dólar quieto, ha producido un espacio de gran rentabilidad para los inversores financieros. Pero esa ventana puede empezar a cerrarse. Los inversores más profesionales podrían destinar una parte cada vez mayor de sus stocks de inversiones a bienes durables”.
EL INGRESO DE INSUMOS IMMPORTADOS
Sobre este tema, Alejandro Belio considera que toda aquella medida que tenga como derivada una potencial reducción de los costos de construcción es bienvenida. En definitiva, “nuestro objetivo, como desarrolladores de productos residenciales, es ofrecer a nuestras diferentes audiencias productos competitivos que estén a su alcance y esto se logra poniendo en la góndola productos y precios competitivos”, precisa.
A su vez, Carlos Spina comenta: ”Es positivo que haya competencia, pero las consecuencias se verán en el mediano plazo”
Por su parte, Seggiaro indica que el comercio en escala para importar necesita justamente eso, escala y volumen. Además, resalta que la cadena de proveedores no se termina con traer un objeto importado, implica resolver las contingencias de demoras, entregas falladas, equipos que no funciona, service locales posventa, garantías, etc.
Según su opinión, los desarrollos que tengan volumen -tratándose del área Rosario hay que hablar de 10 a 20 mil metros cuadrados como un edificio de “gran escala”, podria ser sensible a la posibilidad de auto proveerse elementos tales como barras de hierro, puertas placa, grifería, material eléctrico y electrónico, pisos y revestimientos, es decir materiales que necesitan ser “colocados” in situ. Los desarrollos que no lleguen a esas escalas, que son muy numerosos, deberán depender de los proveedores locales.
