Desarrolladores inmobiliarios con la rentabilidad en jaque
La suba de costos de materiales, mano de obra y logística pone a los números de las obras contra las cuerdas y la rentabilidad hoy pasa a ser una de las principales preocupaciones. “El problema es que los costos subieron mucho, pero los precios de venta no acompañaron el mismo ritmo”, asegura Bruno Lerer, Chief Commercial Officer de Lebane, una empresa de tecnología que desarrolla un sistema impulsado por inteligencia artificial que simplifica la gestión integral de los emprendimientos.
A eso se suma un problema estructural de fondo: la falta de información precisa y centralizada sobre los proyectos. “La mayoría no sabe bien cuánta plata tiene, cuánto va a terminar gastando o cuánto necesita para completar una obra. Hay poca visibilidad financiera real”, advierte.
Uno de los mayores puntos ciegos es la estimación de costos reales de las obras. De acuerdo con Lerer, hoy los presupuestos de obras presentan una desviación del 35% al 50% respecto de su costo real, y los plazos de entrega se extienden sin razones claras. “Esa incertidumbre es tremenda para un negocio donde cada punto de margen cuenta. Porque se puede convivir con el riesgo del mercado, pero si además no hay control interno es casi imposible que el desarrollo sea rentable”.
El verdadero cuello de botella está en la obra. “El que no sabe manejar bien la obra, pierde plata. Así de simple. El negocio está en la obra”, sentencia Lerer. Según datos de más de 150 desarrolladoras y constructoras que utilizan la plataforma de gestión de Lebane, la ineficiencia operativa en una desarrolladora mediana puede representar entre el 10% y el 15% del negocio total.
Se trata de pérdidas de entre 1 y 3 millones de dólares por proyecto relacionadas con desvíos no detectados, demoras en cobranzas, errores operativos tales como duplicaciones, pagos mal autorizados, etc. “No por malas decisiones, sino por falta de información en tiempo real. El problema es aún más grave en un contexto de márgenes apretados”, precisa.
A su juicio, seguir gestionando con herramientas antiguas es una receta para el fracaso: documentos sueltos, mails confusos, versiones múltiples sin trazabilidad ni claridad sobre pagos, certificaciones o avances reales.
LA VOZ DE LOS DESARROLLADORES
Puertas adentro de las compañías, los esfuerzos están en atender todos los frentes. “Los desafíos que tiene un desarrollador inmobiliario son varios, primero la incertidumbre económica de la Argentina. Después el acceso al financiamiento, los costos de construcción, el tipo de cambio, todo eso hace que sean desafíos constantes”, comenta Julian Genijovich, CEO de Urban Estate.
Para el empresario, los desafíos aparecen todos los días. “El costo de construcción hoy está en un nivel alto, entonces hay que poder comparar y ver buenos productos que sean eficientes. El desafío también es que esos objetivos sean perdurables en el tiempo. No podemos hacer edificios que no sean sustentables y sostenibles en el tiempo”, agrega.
Para Issel Kiperszmid, director de Dypsa, las expectativas del sector son al alza de los precios, a medida que se vaya consumiendo el stock de unidades a la venta: “Actualmente la absorción es del 5 a 7% mensual, que es un ritmo más que aceptable. A ello contribuye la aparición del crédito hipotecario, que en la Ciudad de Buenos Aires contribuye con el 20 a 22% de las operaciones que se escrituran”.
Sin embargo, la nueva estabilidad tiene como contrapartida un cambio en el perfil de los compradores. “Se redujo la proporción de inversores que adquirían inmuebles huyendo de los pesos que se depreciaban con las altísimas tasas de inflación, para refugiarse en activos inmobiliarios que conservaban su valor en dólares, y toman relevancia los usuarios compradores”.
Con el paulatino incremento de los precios de venta, la ecuación para los desarrolladores no alcanza a cerrar. “El nuevo desafío es la reducción en los costos a partir de una conjunción de factores: la importación de insumos de calidad que se viabiliza a partir de la apertura de la economía; la incorporación de tecnologías probadas que permiten la reducción de tiempos, mano de obra, evitan desperdicios y sobre todo ineficiencias en general”, dice el director de Dypsa. “En este nuevo entorno macroeconómico con estabilidad, mayor competencia y apertura, la incorporación de procesos eficientes, que sean integrales y comprensivos, reduzcan costos, tiempos de construcción y eviten errores, en un entorno mucho más controlado resulta más que necesario, indispensable, para abordar la nueva realidad”, agrega.
LA TECNOLOGÍA COMO ALIADO
Ante este panorama, la tecnología aparece como una herramienta indispensable, no solo para optimizar procesos, sino también para proteger la rentabilidad. “La tecnología nos ayuda a tomar decisiones en tiempo real con una visualización del proyecto desde el inicio hasta el final. Desde poder saber la base cero de un proyecto, cuánto va a salir, hasta cuánto está costando realmente; si tuvimos desviaciones. Eso nos da la posibilidad de tomar decisiones. Nos hace ahorrar mucho dinero porque nos da la perspectiva del desarrollo completo”, asegura Lerer.
