Créditos en pausa afectados por la coyuntura

Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina sostuvo ante Áreas Globales: “Vemos mermas en el otorgamiento en estas últimas ocho semanas por mayor volatilidad y suba de tasas. Aun así, las líneas para primera vivienda siguen activas, pero con más ingreso requerido y tasas bonificadas que dependen de la vinculación (cuenta sueldo, seguros, etc.).

La relación cuota/ingreso es el cuello de botella (25–30%), y el salto del dólar encareció el capital en pesos, por eso varios bancos están más selectivos”. Y agrega que enfocándose en hipotecarios para primera vivienda (en julio–agosto 2025), el ritmo de otorgamiento: se amesetó desde el 2º trimestre; varias entidades endurecieron condiciones y subieron tasas, por lo que entra menos gente al crédito.

CONDICIONES VIGENTES

• Condiciones vigentes (UVA + TNA bonificada para 1ª vivienda): hoy se ven rangos publicados de aproximadamente. 4,5% al 10,5% según banco y nivel de vinculación:
• Nación con bonificaciones para cuenta sueldo (referencia 4,5%/8%).
• BBVA: TNA 9,5%
• Santander: TNA 10,5%

Es que en las últimas semanas, el salto cambiario encareció en pesos el capital a financiar; para una compra tipo US$100.000 con 80% de crédito, el esfuerzo en pesos subió en torno a $7 millones en julio–agosto. Y la mayoría de los bancos piden que la cuota no supere 25–30% del ingreso neto.

En simulaciones recientes: • Nación (bonificado): ingreso desde $2,0 M/mes;

• bancos privados 8,9–9,5%: ingresos $3,3–3,6 M/mes (plazo 30 años, caso tipo).

Frente a este panorama, Francisco Altget, presidente de Altget Negocios Inmobiliarios, sostiene que el aumento de las tasas tiene ” un impacto directo en la accesibilidad al crédito. Si bien los hipotecarios reactivaron el mercado en los últimos meses, el encarecimiento de la financiación hizo que muchos que estaban evaluando comprar con crédito deban recalcular su presupuesto o postergar la decisión”.  De todas maneras, afirma que en este contexto de inflación, todavía sigue siendo una herramienta atractiva para quienes logran calificar, ya que permite dolarizarse en un activo real a partir de ingresos en pesos.

Aunque considera que todavía no se observa mayor cautela en la demanda la lógica es que surja, ya que “los compradores que dependen de un crédito analizan con más detalle la relación cuota–ingreso, la situación del dólar y la evolución esperada de la economía A lo que suma que el clima electoral siempre introduce un componente de incertidumbre: “Históricamente, en la previa a una elección se registra cierta ralentización en las decisiones de inversión, porque muchos esperan ver cómo se reacomoda la economía”.

Por su parte Gustavo Ortolá, de Like Propiedades, resalta la buena perfomance de los créditos, que hasta julio superaron los volúmenes de 2019 al 22, con lo que el nivel de actividad está sólido, con un 28% de aumento de las compras con hipotecas en julio último. Y pese a que no descuenta un enfriamiento del mercado, sostiene que igual “ va a ser un año con buenos números para las operaciones” .

Fernando Calio , de la firma homónima, indicó que observa en lo cotidiano, en el último mes y medio o dos meses atrás, una caída en la demanda traccionada por los créditos hipotecarios “ lo que no significa que hayan desaparecido las consultas” Atribuye también el motivo a un incremento bastante sostenido de las tasas, ya que los bancos se quedaron sin fondeo., ya que se trata de préstamos a largo plazo. “A lo que se agrega la situación monetaria actual, y el incremento de los encajes, con lo que las tasas pasaron del 4,5% al 9% y muchas restricciones, con lo cual hay un volumen de postulantes que no llega con los accesos”.

DESACELERACIÓN

Apunta también que hay un desfasaje entre lo que mide el mercado a través de las escrituras, por la demora en los registros. “Los créditos como impulsores de la demanda, parecen haber llegado a un techo y el mercado va a necesitar de la securitización para lograr nuevo impulso” , también los créditos para desarrollos desde el pozo, pero son de un trámite lento, que requiere de una maduración.

Coincide Alejandro Moretti, de Nuevo Siglo Bienes Raíces, en que pese a las estadísticas en ascenso de julio, los últimos acontecimientos, marcados por la suba del dólar y la tasa de interés van a producir un decrecimiento en los próximos indicadores, marcados por los temas económicos y políticos “que impactan de lleno en el mercado” .

Finalmente Pedro Bustillo, de Soldati Conecta, comenta: “En un primer momento, estaban los prolijos agazapados por créditos, que tuvieron garantes o capacidad de acceso”. Aunque reconoce que en los últimos meses pareciera que la demanda se mantienen sin aumentar, resalta:

“Pero si hablamos de hipotecas, la energía de las conversaciones se están dando en torno la implementación del derecho de superficie. Cuando salió la propiedad horizontal, se tardó casi dos años en implementarla. Los cambios de modelos tienen sus tiempos”, reflexiona.