Crédito para construir y para comprar

Históricamente, el mercado inmobiliario argentino se construyó en base a prácticas únicas. La falta de crédito llevó a las desarrolladoras a financiar directamente a sus compradores, una estrategia que permitía sostener las ventas, pero obligaba a dejar el capital inmovilizado durante años. Desde CEDU+AEV aseguran que el sector mira con expectativa el fondeo hipotecario con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) y las nuevas líneas en dólares para financiar la construcción, con la esperanza de que se abra la puerta a una nueva dinámica para el mercado.

Y si bien el crédito hipotecario empezó a recuperar terreno, aún queda mucho camino por recorrer. Durante 2025 se incorporaron alrededor de 43.000 nuevos deudores y el sistema alcanzó unos 180.000 tomadores, según datos del Banco Central, frente a un promedio de apenas 4700 altas anuales entre 2019 y 2023. En 2026, la recuperación perdió velocidad hacia el primer cuatrimestre y hacia mediados de año volvió a crecer: en julio se registraron 2527 nuevos deudores al sistema financiero, un 28,4% más con respecto a junio.

Además de comprar tierra, proyectar y construir, las empresas desarrolladoras hoy financian a sus propios clientes, una práctica que se volvió central para sostener las operaciones. Mali Vázquez, directora ejecutiva de CEDU+AEV, plantea que esa capacidad de adaptación permitió ampliar el acceso a las propiedades, pero también instaló una anomalía. “El gran desafío es que el desarrollador deje de ser el único que financia”, afirma. La consecuencia de ese modelo es concreta: recursos que podrían destinarse a nuevos terrenos y proyectos permanecen inmovilizados durante años.

El problema no es solamente quién ofrece el financiamiento, sino la velocidad a la que el capital puede volver al circuito productivo. Cuando el desarrollador vende una unidad, pero cobra una parte del precio en plazos prolongados, cuenta con menos fondos disponibles para iniciar otra obra. En un sector intensivo en capital y con proyectos de varios años, esa demora condiciona su capacidad de crecimiento.

Sergio Kompel, director de la desarrolladora inmobiliaria Folken, señala que se trata de una situación histórica. “No hay crédito hipotecario y, por lo tanto, cualquiera que quisiera vender más allá de la fecha de entrega tiene que, de alguna manera, financiar con capital propio e inmovilizarlo”, explica.

Magdalena Day, fundadora y presidenta de Grupo MDay, la desarrolladora con sede en Salta, describe un escenario similar. “En Argentina, durante muchos años los desarrolladores terminamos cumpliendo un doble rol: desarrollar y, al mismo tiempo, financiar a nuestros propios clientes”, sostiene.

Ese mecanismo permitió sostener la demanda, aunque trasladó una parte significativa del esfuerzo financiero a las compañías. “Cuando financiás a largo plazo, una parte significativa de tu capital queda inmovilizada en cuentas por cobrar. Vendiste, pero todavía no tenés disponible ese dinero para iniciar otra obra, comprar tierra o acelerar nuevos proyectos”, advierte Day.

DÓLARES PARA CONSTRUIR Y CRÉDITO PARA COMPRAR

Las medidas que buscan ampliar el fondeo hipotecario a partir de recursos del FGS y la apertura de líneas de crédito en dólares para desarrolladores empiezan a recomponer dos piezas que el sector considera indispensables: financiamiento para la construcción de la vivienda y préstamos de largo plazo para adquirirla. El objetivo es conectar ambas instancias para que el desarrollador no deba sostener solo todo el recorrido.

Vázquez propone un esquema en el que la empresa financie al comprador durante la primera etapa y, alcanzado cierto avance de obra, el sistema financiero continúe la operación mediante una hipoteca. “Si logramos combinar su financiamiento con crédito en dólares para producir y con fondeo del FGS para que las hipotecas lleguen también a la vivienda en construcción, el capital puede volver a circular”, asegura.

Para la directora, esta articulación permitiría que el comprador acceda a plazos más largos, que el desarrollador recupere antes los recursos invertidos y que ese dinero vuelva a destinarse a tierra y construcción. La posibilidad de financiar unidades desde el pozo, y no únicamente propiedades terminadas, aparece como una de las claves para ampliar el alcance del modelo.

Desde Salta, Magdalena Day coincide en que el mercado necesita atender simultáneamente la oferta y la demanda. Por un lado, crédito hipotecario para que las familias puedan pagar una vivienda durante 15, 20 o 30 años. Por otro, financiamiento para que las desarrolladoras construyan sin depender exclusivamente de la preventa o de su propio capital. “Puede tener un impacto muy importante si logra escala, continuidad y condiciones razonables”, señala.

En ese escenario, las líneas en dólares pueden convertirse en una herramienta relevante para la producción. “Gran parte del mercado inmobiliario piensa sus costos, activos y precios en dólares. Si está correctamente estructurado, permite financiar la obra en una moneda más alineada con el activo que se está desarrollando”, explica la empresaria.

A su vez, Kompel también considera positivas las nuevas señales, aunque modera las expectativas sobre su alcance inmediato. A su juicio, pueden generar un efecto de contagio superior a su impacto directo. “Son montos importantes, pero no dejan de ser marginales en un mercado totalmente carente de crédito hipotecario”, afirma. Para el empresario, todavía no existen los instrumentos necesarios para hablar de una reconstrucción consolidada.

Ambos coinciden, sin embargo, en el obstáculo central: la Argentina necesita fondeo de largo plazo y reglas capaces de sostener proyectos y créditos que exceden ampliamente una coyuntura económica. “La principal señal que necesita el sector es previsibilidad”, resume Day. Eso implica tasas sostenibles, reglas estables y líneas que no desaparezcan después de algunos meses.

El cambio estructural llegará cuando una desarrolladora pueda iniciar una obra sabiendo que contará con financiamiento para construir y que el comprador tendrá acceso a un crédito hipotecario. El desafío ya no es solamente que regrese el crédito, sino que permanezca.