Construcción y desarrollo urbano: Pros y contras del primer cuatrimestre

El primer cuatrimestre del año estuvo marcado por el inicio de la gestión del nuevo gobierno y la implementación de medidas que comenzaron a influir en la macroeconomía.  La paralización de las obras públicas impactó negativamente en la actividad de la construcción, mientras que el sector del desarrollo urbano se vio afectado por el fuerte aumento en dólares de los costos de la construcción.  En este período también se lanzaron algunas iniciativas que impactaron positivamente en el sector, como la derogación de la ley de alquileres y el relanzamiento de los créditos hipotecarios.

“Hay dos caras de la moneda. Por un lado, hemos perdido en el sector 100.000 puestos de trabajo registrados directos y 200.000 indirectos debido al freno de la obra pública y de los desarrolladores para lanzar obras nuevas ante un aumento de costos de construcción del 80% en dólares y un precio de venta en donde todavía no se ve reflejado”, expresa Mali Vázquez, directora ejecutiva de CEDU.  “Por otro lado, la otra cara de la moneda es la aparición de los créditos hipotecarios que impulsarán claramente el inmueble usado y algo derramará en lo nuevo”, agrega Vázquez.

AUMENTO DE LOS COSTOS

En cuanto al aumento de los costos, Nicolás Cohen, CEO de Grupo Panamericana y miembro de la CEDU destaca que “los principales obstáculos de la primera parte del año se presentaron al momento de establecer las listas de precios, debido a las diferencias que existían en los precios de los materiales para la construcción y el faltante de materiales. Este período fue bueno, mejor de lo esperado, y las expectativas para los próximos meses son buenas”.

Por su parte, Manuel Estruga, founder & CEO de Fidez Group, miembro de la CEDU, coincide y agrega que “debido a esas diferencias en los precios se tuvo que hacer un replanteo de costos y precios en todos los proyectos. Es decir, una reingeniería de todos los proyectos actuales y por lanzar”.

En esa línea, Damián Tabakman, presidente de CEDU, comenta que “hoy el contexto obliga al desarrollador a poner el foco en dos grandes temas: cómo reducir los costos y el fondeo de los proyectos. También empieza a aparecer en la agenda la posibilidad de acceder a financiación bancaria para los desarrollos”.

Estruga considera que los próximos meses serán de ajuste y sinceramiento: “que bajen algunos materiales, que se pueda saber el costo cierto del valor de las cosas, que podamos trasladar a precios parte de ese incremento y que siga el interés de los clientes como hasta ahora, además de ver el valor futuro del dólar y sus respectivas variables e implicancias”.

En esa línea, el arquitecto Darío Gabriel López de Arquitectonika coincide que renegociaron los valores de costo, se alargaron los plazos de obra para bajar la incidencia de los aumentos a la espera que se reacomoden a la baja. Además precisa que los proyectos  listos para lanzarse se suspendieron a la espera de reacomodamiento de precios y parámetros más estables. Por otra parte, indica que hubo demora en la entrega de materiales, sobre todo reemplazos de algunos de origen importado.

¿QUÉ PASARÁ CON LOS PRECIOS DE LAS PROPIEDADES?

“Argentina está atravesando un fuerte proceso de encarecimiento en dólares en el que todo subió de precio, menos las propiedades. El volumen de escrituras ha subido significativamente en los últimos dos meses, sin considerar aún las hipotecas. Hay mucha gente que con sus ahorros está anticipándose a la suba de precios que va a venir, adquiriendo unidades usadas. El aumento de la demanda de propiedades a partir de los créditos muy probablemente generará un aumento de precios”, destacó Tabakman.

Un factor a tener en cuenta es que los créditos hipotecarios no dinamizan directamente el sector de la construcción ni del desarrollo urbano, ya que los créditos hipotecarios no aplican a desarrollos de pozo. Sin embargo, la expectativa es que el precio de las unidades de pozo se incremente en línea con los usados.  Además, hay otras medidas e incentivos que el sector propone implementar y que tendrían impacto positivo en el sector.  “Buscaremos conseguir incentivos en la reglamentación del blanqueo en caso de que se apruebe, también créditos hipotecarios de bien futuro o acuerdos con los bancos. Estos temas los estamos trabajando desde las instituciones, destacó Mali Vázquez.

CRÉDITOS HIPOTECARIOS Y EXPECTATIVAS POSITIVAS.

El sector recibió con optimismo el relanzamiento de los créditos hipotecarios. La expectativa es que dinamicen el mercado, que desencadenen una demanda de propiedades y se multiplique el volumen de compradores

A su vez, Tabakman precisa que en este contexto particular de fuerte aumento de los costos de la construcción que aún no se han trasladado a precios, los desarrolladores urbanos continúan buscando terrenos para construir. ¿Los motivos? “Los desarrolladores siempre buscamos anticiparnos y percibimos actualmente un gran cambio de ciclo de la mano de la normalización de la economía del país.  El mercado para el que hemos trabajado los últimos 10 o 15 años tiene una capacidad real de multiplicarse 5 veces, en términos de tamaño, por lo menos. Trabajar para el usuario final de clase media de la mano del crédito hipotecario, como ocurre en los países de la región, representa un mercado 5 veces más grande que el mundo de los inversores con los que hemos trabajado en los últimos años”.

Hay una gran expectativa con la baja de los índices de inflación y a vuelta de los créditos hipotecarios, pero falta que bajen los precios de los materiales, que subieron por encima de la inflación.

Por su parte, López agrega que siempre ayuda el crédito hipotecario, pero en el país es muy vaga la incidencia de los créditos por las tasas altas, los costos administrativos y la inflación tienen que bajar esos costos y subsidiar las tasas para que más personas puedan acceder. “El crédito va a  incidir principalmente en el precio del usado o en terminado a estrenar. Si hay demanda van aumentar los inmuebles, tanto los usados como los de pozo,” remarca.

Aníbal Montes (h), director de RGM Real Estate, considera que ya venían con mejoras en la cantidad de escrituras en CABA en los últimos meses y creciendo de manera pequeña, pero constante y ahora con los anuncios de los principales bancos, públicos y privados, se espera un mercado más dinamizado y con una mejora paulatina.

En forma coincidente con el presidente de la Cedu, señala que “los desarrolladores están empezando a buscar tierra nueva porque se viene un nuevo escenario económico e inmobiliario, con reglas más claras y potenciado con los créditos hipotecarios para el sector (más allá que los proyectos en el pozo no son aptos para hipotecas) pero es el inicio de una nueva etapa y con mucha expectativa de mejora para el sector que viene tan castigado en los últimos años”.

Y agrega que ya se empieza a percibir que con el aumento de CAC, los precios de nuevos edificios y la llegada de los créditos hipotecarios, los dueños de los usados empiezan a ponerse más duros para las negociaciones y en algunos casos pueden llegar a pedir retasar al alza. “No diría que los precios van a subir radicalmente, pero si llega una nueva ola de mayor demanda, los precios deberían tender a subir”, consigna.

Kevin Savelski, Ceo de Grupo 8.66, aporta una visión muy positiva: “El sector recibió con optimismo el relanzamiento de los créditos hipotecarios. La expectativa es que dinamicen el mercado, que desencadenen una demanda de propiedades y se multiplique el volumen de compradores La disponibilidad de créditos hipotecarios más accesibles generará un aumento en la demanda de viviendas, especialmente entre aquellos que previamente no tenían la capacidad financiera para acceder a la propiedad. Este incremento en la demanda ejercerá presión al alza sobre los precios de las propiedades, impulsando una tendencia de crecimiento sostenido en el mercado inmobiliario”

Además, evalúa el efecto directo en los precios de las viviendas, “los nuevos créditos hipotecarios también estimularán la actividad en el sector de la construcción. El aumento en la demanda de viviendas incentivará la inversión en nuevos proyectos residenciales, lo que a su vez generará empleo y dinamizará la economía local”.

Sin embargo, advierte que el impacto de los créditos hipotecarios en los precios puede variar según el contexto económico y las políticas públicas. Factores como la inflación, las tasas de interés y la oferta de viviendas en el mercado también influirán en la dinámica de precios.