Claves de la tokenización inmobiliaria
Si hay una palabra nueva y confusa para muchos es la llamada “tokenización”, que nada tiene que ver con el token bancario. En concreto, cuando se habla de token se refiere a una suerte de título de propiedad -digital- de un porcentaje de un activo real.
Puntualmente, en el caso de los inmuebles es el proceso de convertir los derechos de una propiedad en tokens digitales registrados en una blockchain. Este sistema permite dividir una propiedad en fracciones y automatizar su operación.
Funciona de la siguiente manera: Se divide la inversión en la propiedad en pequeñas partes, cada una representada por un token digital. Esto permite que la inversión de la propiedad sea comprada o rentada en fracciones por diferentes inversores. Los tokens se crean y registran en una blockchain, garantizando la transparencia y seguridad de las transacciones. A su vez los tokens se comercializan en plataformas, incluyendo exchanges de criptomonedas, facilitando la participación en el mercado inmobiliario con pequeñas cantidades de capital. Finalmente los dueños de tokens reciben una parte proporcional de los ingresos generados por la propiedad, como alquileres o ganancias de capital.
Desde Metro Futuro, Mariela Schenone, Ceo de la firma, apunta que es la primera empresa en la Argentina vinculada al real estate en desarrollarlo efectivamente, con producto inmobiliario argentino y español y perspectivas de expansión en el resto el mundo.
Con respecto al desarrollo normativo de la tokenización de activos, Schenone aclara que el mismo se encuentra en proceso. “Dentro de la Cámara Argentina Fintech, somos miembros activos de la comisión Tokenización RWAs (Real World Assets – Activos del Mundo Real) en la cual se trabaja junto con los organismos pertinentes y el resto de las principales empresas del rubro para que el desarrollo de la normativa sea coherente con la práctica, mientras vamos también desarrollando un modelo de negocios nuevo”, señala.
“El desarrollo y puesta a punto de la tokenización de activos inmobiliarios tiene la ventaja única de ofrecer alternativas de inversión respaldadas en activos inmobiliarios del mundo real que van creciendo en valor y posibilidades a medida que los inversores confían. A diferencia de otro tipo de inversiones, la rentabilidad asociada al modelo tiene una explicación directa y comprensible por cualquier pequeño o gran inversor. Es un negocio inmobiliario estándar y transparente”, explica.
Por otra parte destaca que el fraccionamiento de la inversión y la utilización de tecnología blockchain se convierten en un puente que lo hace accesible a cualquier inversor. “Pero es muy importante que se entienda que el uso de la tecnología es a favor del acceso, la seguridad, la transparencia y la agilidad del inversor y nunca debe ser un obstáculo”, explica.
En España llevan cuatro años trabajando con productos inmobiliarios concretos: departamentos que se refaccionan para incrementar su plusvalía y que antes de venderse se alquilan por habitación, optimizando la rentabilidad obtenida por los inversores tanto en monto como en la periodicidad de su percepción.
En la Argentina, la primera incursión fue con una empresa desarrolladora de primer nivel, tokenizando un proyecto en pozo de características únicas. “Nuestra búsqueda es exactamente esa, obtener grandes acuerdos con desarrolladores de primer nivel y alto prestigio, que permitan incluir un nuevo canal de financiamiento y se conviertan en una alternativa de inversión segura, confiable y rentable para el pequeño, mediano y gran inversor”, precisa
LA EXPERIENCIA DE UNA DESARROLLADORA
Magdalena Day, fundadora y presidente del Grupo MDay en Salta, comenta que en el mundo hay proyectos a los que antes les llevaba meses o años fondearse y que hoy, solo en semanas, se capitalizan, porque tienen una ventaja: rompe las fronteras. “Que una persona desde cualquier lugar del mundo pueda comprar un porcentaje de un activo que está disponible en una plataforma, nos abre al mundo. Por otro lado, tradicionalmente el negocio es para un sector que accede a tickets altos, y esto ofrece la posibilidad de democratizar las inversiones. Le abre la puerta a personas con un pequeño ahorro para acceder a un proyecto con su consiguiente revalorización inmobiliaria. Esto conceptualmente me parece clave”, puntualiza.
CONDICIONES DE TRANSPARENCIA
Es fundamental destacar que “la blockchain ofrece seguridad y que es, sin dudas, responsabilidad del desarrollador, como lo es en el mercado tradicional, contar con toda la documentación de la propiedad por un lado; y con una estructura clara de propiedad de esos tokens, por otro”, resalta. Pero aclara que se tiene que definir explícitamente qué representa cada token y qué derechos otorga. Y en eso, la herramienta es muy versátil y permite estructurar de muchas maneras. “Además, al ser una posibilidad global, es clave dejar expresado con las normas de qué país se rige el fondeo. Por último, es importante para la transparencia del negocio que quienes compren reciban reportes periódicos sobre la inversión, cómo se va fondeando, el rendimiento que está teniendo, el estado del activo, avances de obra”, recalca.
Por otro lado, apunta que es un instrumento que está creciendo poco a poco, la gente está empezando interiorizarse y comienza a confiar en este tipo de inversiones, “lo cual nos permite también ofrecer -como lo hacen en el mercado tradicional- la posibilidad de escalar de una inversión mínima, luego de obtener en un tiempo determinado rentabilidad inmobiliaria, a otro proyecto más importante, creciendo junto a nosotros. Es una gran oportunidad, en especial para nuestro país”, indica.
Concretamente, el Grupo MDay hizo las primeras experiencias con Reental, una plataforma de España y con Crowdi, un emprendimiento nacional. “Los dos proyectos se capitalizaron súper rápido, de forma muy exitosa, lo que nos motiva a seguir avanzando en este camino”.
EXPECTATIVAS A FUTURO
“Tenemos mucha expectativa, creemos que los gobiernos van a avanzar en generar más regulaciones a las que tendremos que estar atentos. La tecnología va a seguir avanzando y hará las plataformas mucho más intuitivas y accesibles para el gran público”, evalúa la ejecutiva.
Además considera, apuntando al mediano y largo plazo, que se va a poder tokenizar el ciclo completo inmobiliario, desde la adquisición del terreno a la gestión del activo. “Para nosotros es un gran desafío, por eso estamos trabajando con el equipo en investigación, capacitación y probando distintas plataformas”, indica.
A su vez, Schenone resalta: “Nuestras expectativas son muy altas y sabemos que eso conlleva una enorme responsabilidad y compromiso con nuestros inversores, con las cámaras y con las instituciones. La principal fortaleza en este camino es nuestro equipo completo, con experiencia de más de 20 años en el mercado inmobiliario, sumado a la experiencia del equipo tecnológico que nos asegura la posibilidad de acercar este mercado a un público que, hasta nuestra llegada, no podía acceder a este tipo de inversiones”.
HACIA UNA COMUNIDAD GLOBAL
Jon Fatelevich, asesor e inversor de la española Reental, considera que la tokenización inmobiliaria ha tenido un impacto significativo en el sector, democratizando el acceso a la inversión y proporcionando mayor liquidez a un mercado tradicionalmente rígido. “En Reental, hemos experimentado un gran crecimiento con una comunidad global de inversores que han podido participar en activos con rendimientos atractivos y sin barreras geográficas ni burocráticas”.
En cuanto a transparencia, la tecnología blockchain garantiza trazabilidad, inmutabilidad y acceso en tiempo real a la información. “Además, cumplimos con regulaciones de los mercados en los que operamos y aplicamos auditorías constantes para reforzar la confianza en el sistema. Basamos la actividad en las inscripciones en la blockhain, transparente para todos y en los registros de propiedad igualmente comprobable por terceros”, explica.
La empresa ha aplicado este modelo en más de 80 proyectos inmobiliarios en diferentes regiones, logrando rendimientos constantes para nuestros inversores de más del 13% y aumentando el volumen tokenizado de manera sostenida. “Hemos alcanzado un crecimiento del 300% en beneficios en 2024 y una expansión de nuestra comunidad”, subraya.
Esto demuestra que la tokenización es mucho más que la fraccionalización de activos, aporta ventajas de liquidez, diversificación y usos de herramientas para obtener interés compuesto o apalancamiento, creando una nueva era de la inversión. La era de las finanzas fluidas.
