Alquileres, en camino a la normalidad

La ley de alquileres fue una de las principales problemáticas de los últimos años con motivo del intento de regular los plazos y las actualizaciones de precios, impracticable con la coyuntura económica del momento. El resultado, escasez de viviendas en alquiler, menores ingresos para los propietarios y mayores costos para los inquilinos. Como describe Javier Cerpavicius, titular de Century 21 Masada Group S.A., “todo resultó un círculo vicioso y dañino para toda la sociedad involucrada, donde la comunidad experta en el tema, todos nosotros que de alguna manera interactuamos en el mercado inmobiliario, alertamos desde temprano que el final estaba escrito”.

“Aún es muy pronto para analizar las consecuencias, pero lo que percibí en estos días es que los propietarios están dispuestos a ofrecer sus departamentos en alquiler. De todos modos, hay muchos interrogantes con respecto al último decreto, razón por la cual tanto propietarios como inquilinos consultan sobre qué acuerdo es el más conveniente”, comenta Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

Por su parte, la mesa de estadísticas del Colegio Profesional Inmobiliario- que estimó que en diciembre último, la oferta de inmuebles de alquiler se incrementó un 17 %- indicó que “A raíz de la entrada en vigencia del DNU, el mercado de alquileres dio un vuelco de 180 grados. Muchos propietarios que antes habían retirado sus propiedades del mercado, o que las habían volcado al alquiler temporario, hoy han tomado la decisión de volver a alquilarlas en el mercado tradicional. Esto a corto plazo va a traer una solución a muchos inquilinos que hasta hoy no conseguían un alquiler. La derogación de la Ley de Alquileres fue bien tomada por el sector y en poco tiempo se llegará a un punto de equilibrio”. En coincidencia, Soledad Balayan, aportó en declaraciones radiales una estadística sobre la mejora en la oferta, que analiza mensualmente. En la primera semana de enero, las publicaciones de inmuebles en locación, pasaron de 5200 a 6500 en dos días, con diferentes combos de precios y propuestas, en cuanto a plazos
monedas de los contratos. También Norberto Lépore, indicó: “Lo que estamos viendo es que la gente está pactando alquileres a 24 meses, en los contratos que se van renovando”. Como el mercado tiene reglas propias, y se basa en el acuerdo entre partes, son comunes los precios preferenciales para aquellos locadores ya acreditados como fiables, comentó.

ALGUNAS DUDAS

Ahora, la derogación mediante un Decreto de Necesidad de Urgencia (DNU) despertó controversias. Por un lado, por los medios tomados para dejar a la ley y sus modificaciones sin efecto; por el otro, el impacto que algunos temen sobre los contratos. Basada en el Código Civil y Comercial de la Nación, la nueva dinámica del DNU vigente contempla la situación de ambas partes, la libertad de plantear plazos, actualización trimestral y mantener el índice IPC por ser un referente real de la evolución de precios reales.

Ambas partes “se preguntan si se pueden modificar la moneda, los plazos, las garantías, los depósitos, la rescisión, etc. Esto es producto de años de haber estado coartando la voluntad de las partes para fijar cláusulas y condiciones, y se encuentran que hoy pueden hacerlo”, destaca Cerpavicius.

Ciertamente, alcanzar un acuerdo del monto a pagar continuará siendo una preocupación. Lograr una oferta que cubra la alta demanda no será inmediato y el proceso de recuperación del sector se dará de forma paulatina, es así que el valor de renta de un inmueble se mantendrá elevado por algunos meses, en especial en moneda extranjera.

De acuerdo con Irina Vecchi, directora de Soldati Pilar, “el mercado no convalida los precios actuales ni los venía convalidando. El precio de alquiler de todas las propiedades de Pilar está dolarizado y esto no puede ser una realidad en una economía fundida, devaluada, y con salarios en mínimos históricos en dólares. Sólo se puede sostener el valor de alquiler en dólares en algunos barrios exclusivos de la zona, donde muy poca gente tiene acceso. Por eso, a partir de marzo se va a dar un ajuste descendente fuerte de las manos de los propietarios, que se encontrarán con casas vacías y nuevas tarifas de servicios y otros gastos. Esta situación los va a obligar a escuchar las pocas ofertas que hoy tildan de agresivas, pero que son las únicas que se reciben desde hace un tiempo. Estamos camino a que los precios de mercado se regulen solos por oferta y demanda”.

En consecuencia, el sector ve cercana una normalización del mercado de alquileres con mayor oferta de vivienda y menores obstáculos para su acceso e incertidumbre, revirtiendo la antigua ley que castigó a los inversores del país y sacó de circulación muchas propiedades que hubieran satisfecho la alta demanda: “Con todo en consideración, la respuesta a las nuevas medidas respecto a los alquileres ha sido muy positiva —asegura Diego Migliorisi, socio gerente de la firma homónima. “Se incrementaron las consultas de propietarios para dejar nuevamente inmuebles en alquileres y notamos a inversores que vuelven a analizar la posibilidad de comprar propiedades para dejarlas en alquiler. Por lo tanto, el DNU imprime previsibilidad y razonabilidad, es decir, viene a poner las cosas en su lugar”.