Actualidad y futuro del mercado residencial de Nueva York

Sin duda, los mercados están preocupados por el futuro. La confianza del consumidor está cerca de mínimos históricos y, a principios de 2022, las acciones estadounidenses sufrieron “la caída más pronunciada en la primera mitad en más de 50 años”, según el Financial Times. Como contracara, el mercado laboral sigue siendo bastante fuerte y el gasto de los consumidores sigue creciendo, aunque su tasa de crecimiento se ha desacelerado.

“En ese contexto, la apuesta más segura es que, luego de dos años de aumentos pandémicos, los valores de las propiedades en Nueva York se estabilizarán durante el próximo año. A medida que la Fed aumenta las tasas para combatir la inflación, las hipotecas (en definitiva, el costo de mantener una casa) han subido, lo que es un lastre ineludible para el mercado inmobiliario. Según una encuesta de Reuters, los analistas esperan que el crecimiento del precio de la vivienda se reduzca a la mitad este año”, resalta. Hodara.

De todas maneras, eso aún dejaría al mercado con una fuerte tasa de crecimiento del 10,3 %. Obviamente, esa perspectiva podría empeorar, pero los fundamentos siguen siendo sólidos: simplemente, no hay suficientes viviendas para todos.

EL RETORNO A NEW YORK SE REFLEJA EN LOS ALQUILERES

Por otra parte, esta nueva dinámica puede traer beneficios para el mercado de alquileres. Las altas hipotecas tienden a desmotivar a aquellos que quieren comprar su casa, lo que aumenta la demanda de propiedades en alquiler.

A este combo hay que agregar el regreso de miles de vecinos que se habían mudado a Miami y al resto de la Florida. Solo hay que mirar la demanda de alquileres para ver que hubo un retorno a Nueva York durante el último año.

Nueva York sigue siendo fundamentalmente única. A pesar de sus muchos problemas, ofrece un estilo y calidad de vida que no se pueden encontrar en ninguna otra ciudad de EE. UU. Y si bien parte de esa demanda puede terminar en los suburbios, también pesarán la proximidad a los lugares de trabajo y espacios de esparcimiento y cultura.

INFLACIÓN/PRECIOS DE VIVIENDA

En cuanto a la relación entre la inflación y los precios de la vivienda, esta es extremadamente compleja. Los cambios en los estilos de vida y la mejora de los balances de los consumidores desencadenaron un auge inmobiliario pandémico, que llevó a un aumento en los precios de las viviendas de un 20 % en promedio (según el índice Case/Shiller). Fue el aumento más rápido registrado y parece claro que algunos compradores se apresuraron a comprar por temor a quedar fuera del mercado.

Por todo esto, al final del día, la variable más importante será el efecto que las tasas tendrán sobre la economía en general. Si la Fed sube las tasas lo suficientemente alto como para causar desempleo y desencadenar una recesión, eso claramente tendrá un efecto negativo en los mercados de todo el país.

Pareciera ser que los gobernantes no entienden, o no quieren entender, que la forma más efectiva de bajar los precios de las viviendas es cambiar los códigos de zonificación. Si los desarrolladores inmobiliarios pueden construir más apartamentos en un terreno, ya sea porque se les permite mayor altura o se relaja el ratio entre unidades y parking, etc., habrá más vivienda en el mercado para alquilar. Cuanta más oferta, más bajarán los precios de las viviendas.

Ahora que nos acercamos a un entorno potencialmente recesivo, se puede observar la gran capacidad de recuperación que tiene Nueva York. Si miramos las gráficas de Case-Shiller antes y luego de la crisis del 2008, la zona metropolitana de Nueva York mostraba un standard deviation mucho menor que el resto de las metrópolis del país.

Además, confío en que dentro de diez años seguirá habiendo muchos jóvenes y trabajadores que todavía querrán mudarse a Nueva York para trabajar y divertirse. No es algo que pueda decir, por ejemplo, de Jacksonville, Florida.

Por tanto, nosotros seguiremos enfocados en desarrollar proyectos de viviendas para alquiler en submercados con buenos fundamentos, en crecimiento y con un fuerte transporte público en un radio de no más de una hora desde el centro de Manhattan.

A su vez, mantenemos una estrategia conservadora de apalancamiento bancario. Estamos construyendo y, en general, los préstamos son a tasa variable. Fuimos proactivos y antes de que nadie sospechara que las tasas subirían tan abruptamente, compramos interest rate caps (un seguro) por lo que la subida de tasas en estos proyectos en construcción no nos está afectando financieramente. Por último, seguiremos comprando aquellos terrenos únicos por sus características, ya que la tierra bien ubicada en la zona metropolitana de Nueva York es muy limitada.